2025 토지거래허가제 완전 정복｜확대 지역·절차·대출한도 정밀 분석
🔍 핵심 요점
▸ 대상 지역: 서울 전역 + 경기 12개 지역 중심 허가구역 지정 확장
▸ 면적 기준: 주거 60㎡ 초과 등 기존 기준 유지 + 일부 조정 가능
▸ 대출 한도: 15억 이하 → 최대 6억 / 15~25억 → 4억 / 25억 초과 → 2억 적용
▸ 강화 규제: 무주택자 LTV 40%, 유주택자는 사실상 LTV 0% 등 대출 축소 방침
1. 제도 취지 & 확대 배경
토지거래허가제는 특정 지역 내 토지 거래를 허가제로 운영하여 **투기 수요 억제, 지가 안정을 유도, 난개발 방지**를 목적으로 합니다. 이번 2025년 대책에서는, 서울 전역과 경기 12개 지역에 허가구역을 확대 지정하고, 규제지역(조정대상지역·투기과열지구) 규제를 병행 강화하는 조치가 포함되었어요.
정부는 특히 아파트 및 동일 단지 내 연립·다세대주택까지 허가 대상 범위를 넓힘으로써 허점이 없도록 설계하겠다는 의지를 밝히고 있습니다. 다만, 최종 시행 범위는 각 지자체 고시를 따르므로 공고 범위와 세부 문구를 반드시 확인해야 해요.
2. 허가구역 지정 & 면적 기준
허가구역은 국토부 장관 또는 시·도지사가 **토지 거래 과열·투기 우려 지역**을 지정하며, 보통 5년 범위 내 공고됩니다.
| 용도 분류 | 허가 대상 면적 기준 (초과 시 허가 필요) |
|---|---|
| 주거지역 | 60㎡ 초과 |
| 상업 / 공업지역 | 150㎡ 초과 |
| 녹지지역 | 200㎡ 초과 |
| 용도미지정 지역 | 60㎡ 초과 |
※ 지자체 공고 시, 기준 면적을 **10% ~ 300% 조정**할 수 있으며, 일부 지역은 허가 범위를 확대하는 예외 조항이 포함됩니다.
3. 규제지역 지정 현황
| 구분 | 기존 | 개선(발표안) |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | (서울) 4개구 – 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 |
(서울) 25개구 전역 (경기) 12개 지역
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| 토지거래허가구역 | (서울) 4개구 등
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(서울) 25개구 전역 (경기) 12개 지역
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4. 허가 대상 거래 및 제외 조건 상세
허가 대상은 다음 거래가 포함됩니다:
- 토지 소유권 또는 지상권 이전/설정(예약 포함)
- 허가받은 사항의 변경(예: 용도 변경 등)
- 물물교환, 현물출자, 채무 인수 등 금전 외 거래
다만 아래 거래는 허가 대상에서 제외되거나 면제됩니다:
- 상속 및 증여 등 무상 이전
- 허가 기준 면적 이하의 소규모 거래
- 공익 사업 수용, 국가·지자체 처분, 법령 면제 대상 거래
5. 허가 신청 절차 & 제출 서류
허가를 받으려면 아래 절차를 따라야 합니다.
- 허가구역 공고 확인 — 면적 기준 초과 여부 체크
- 매도자·매수자 공동으로 허가 신청 (관할 구·군청장 등)
- 서류 제출
- 토지거래계약허가신청서
- 토지 이용계획서
- 자금조달계획서
- 계약서 초안 및 부속 자료
- 관청 심사 → 현장 조사 및 관계 부처 협의
- 허가 또는 불허 결정 (접수일로부터 보통 15일 이내)
※ 보완 요구 시 연장 가능
※ 허가 후 이용 목적 변경(예: 용도 변경)도 다시 허가 대상이 될 수 있습니다.
6. 이용의무기간 및 거래 제한 방침
| 용도 / 목적 | 이용의무기간 |
|---|---|
| 주거·복지 편익 | 2년 |
| 농업·임업 등 | 2년 |
| 개발사업 용지 | 4~5년 |
허가받은 목적대로 사용해야 하며, 이를 위반할 경우 **이행강제금 부과** 또는 **허가 취소** 조치를 받을 수 있어요. 무허가 거래는 **무효 처리** 및 형사처벌 대상입니다.
7. 규제지역 대출 규제 및 한도 (2025년 기준)
2025년 발표된 ‘주택시장 안정화 대책’에는 규제지역 내 **주담대 제한 강화**가 포함되어 있어요. 핵심은 **고가 주택일수록 대출 한도를 낮추고**, **LTV·DSR 규제를 엄격하게** 관리하는 거예요.
| 주택 시가 | 주담대 최대 한도 |
|---|---|
| 15억 이하 | 6억원 |
| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 4억원 |
| 25억 초과 | 2억원 |
※ 규제지역에서 무주택자는 LTV가 **40%로 축소**됩니다.
※ 유주택자는 사실상 LTV 0%가 적용되는 경우가 많아 **추가 대출이 어려울 수 있음**.
※ DSR 산정 시 **전세대출 이자 상환액 반영**, 스트레스 요율 3.0% 적용 등이 병행됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 공고일 이후 바로 적용되나요?
Q. 고가 주택은 왜 대출 한도가 더 낮아지나요?
Q. 전세대출 보유자도 신규 주택 구입 가능할까?
Q. 허가 대상이 아닌 거래인가요?
Q. 허가 후 목적을 변경해도 괜찮을까?
Q. 허가 거부 시 대응 방법은?
※ 본 글은 2025년 정부·국토교통부 발표 자료를 기반으로 작성한 해설성 콘텐츠입니다. 최종 법령·고시·지자체 공고가 우선하므로, 거래 전 해당 지역 공고문을 반드시 확인하세요.