2025 토지거래허가구역 조회방법｜토지이음·면제 거래 총정리
2025년 10월 15일 정부의 주택시장 안정화 대책으로 서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역까지 토지거래허가구역이 대폭 확대되었습니다. 이 글은 토지이음(구 LURIS) 조회 절차부터 허가 면제·예외 거래, 실무 체크리스트까지 최신 기준으로 정리합니다.
🔍 한눈에 보기
▸ 토지이음(구 LURIS)에서 주소/지번으로 허가구역 여부 즉시 확인 → 고시문(PDF)까지 열람 가능
▸ 허가 면제: 상속·증여 등 무상 이전, 기준면적 이하 거래, 공익사업 수용 등
▸ 실무 팁: 합산면적 판단, 계약 순서, 이의신청·사후관리 체크리스트 포함
1. 토지거래허가구역 조회 방법 (토지이음 기준)
가장 정확하고 신뢰할 수 있는 확인 경로는 국토교통부가 운영하는 토지이음(국토교통부 토지이용규제정보서비스)입니다. 토지이음에서는 전국 모든 필지의 허가구역 지정 여부를 실시간으로 확인할 수 있으며, 고시문(PDF)까지 바로 열람 가능합니다.
① 토지이음 접속 → 메인 화면의 ‘주소 검색’ 창에 시·군·구 또는 지번을 입력합니다.
② 검색 결과에서 해당 토지의 기본 정보(지목·면적·용도지역 등)를 확인합니다.
③ 하단의 ‘토지거래허가구역 여부’ 항목에서 허가 필요 여부를 확인합니다.
④ 고시문(PDF) 버튼을 클릭하면 지자체별 세부 지정 범위, 기간, 면적 기준 등을 볼 수 있습니다.
⑤ PDF 하단에는 ‘고시번호·공고일자·관할 부서 연락처’가 기재되어 있어 문의 시 활용 가능합니다.
▸ 도면(지적도) 레이어를 켜서 허가구역 경계를 시각적으로 확인하세요.
▸ 공동주택 단지, 연립·상가·근린시설 등은 동(棟) 단위로 지정이 달라질 수 있으므로 도면을 확대하여 교차 확인해야 합니다.
▸ PDF 고시문에 기재된 면적 기준(㎡)은 실제 허가 대상 판단의 핵심이므로 반드시 체크해야 합니다.
2. 2025년 토지거래허가구역 확대 지정(요약)
정부는 2025년 10월 15일 발표한 ‘주택시장 안정화 대책’을 통해 기존 일부 지역에 한정되던 허가구역을 서울 25개구 전역과 경기 12개 지역으로 확대 지정했습니다. 아래 표는 기존 지정과 개선(발표안)을 비교한 요약본입니다.
| 구분 | 기존 | 개선(발표안) |
|---|---|---|
| 조정대상지역 | 서울 4개구 (강남·서초·송파·용산) | 서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역 과천·광명·수원·성남·용인 수지·의왕·하남 등 |
| 토지거래허가구역 | 서울 4개구 및 압구정·여의도·목동·성수동 등 재건축/재개발, 공공택지 일대 |
서울 25개구 전역 + 경기 12개 지역 ※ 단지 내 연립·다세대 주택 등 포함 고시 가능 |
📎 참고 자료
· 국토교통부 공식 블로그 — 『2025 주택시장 안정화 대책』(10.15 발표)
· 관련 해설 글 — 『2025 토지거래허가제 완전 정복｜확대 지역·절차·대출한도 정밀 분석』
3. 허가 면제 거래와 예외 조건 (케이스별)
모든 거래가 허가 대상은 아닙니다. 아래 유형은 원칙적으로 허가 면제 또는 예외 적용에 해당하며, 각 지자체 고시 기준에 따라 일부 세부 내용이 달라질 수 있습니다.
- 무상 이전 — 상속, 증여, 유증 등 금전 거래가 수반되지 않은 소유권 이전
- 소규모 거래 — 고시된 면적 기준 이하 거래 (도시지역 주거지역 60㎡, 상업·공업지역 150㎡, 녹지 200㎡ 기준 / 지자체별 10~300% 조정 가능)
- 공익사업 관련 — 수용·협의취득, 재개발·공공주택사업 등 공익 목적의 매매
- 특정 법령 면제 — 국가·지자체가 시행하는 사업, 정비사업 절차 중 일부 거래 등
▸ 합산면적: 동일 필지나 건물이라도 연접 부지가 있으면 합산 기준으로 허가 대상이 될 수 있습니다.
▸ 용도 변경: 허가 후 용도 변경(예: 대지→단독주택용)은 변경허가 대상이 될 수 있습니다.
▸ 등기 이전 시점: 허가 없이 계약 후 등기를 진행하면 무효가 되며, 향후 처벌 대상이 될 수 있습니다.
▸ 부모로부터 토지를 증여받는 경우, 금전 거래가 없으므로 허가 면제 대상입니다.
▸ 반면, ‘명의만 이전’ 형태로 실질 매매가 이루어진 경우는 허가 회피 행위로 간주되어 처벌받을 수 있습니다.
▸ 재개발구역 내 공공기관 매입·보상은 허가 면제이지만, 이후 개인 간 전매 시에는 다시 허가 대상이 됩니다.
4. 실무 체크리스트 & 절차
허가구역 내 토지를 매매·양도하려면 아래 절차를 반드시 따라야 합니다. 단계별로 누락 시 허가가 반려되거나 계약이 무효 처리될 수 있습니다.
① 토지이음 조회 → 허가구역 여부·기간·면적 기준 확인 (국토교통부 토지이음 바로가기)
② 계약 순서 — 원칙적으로 ‘허가 후 계약 효력’이며, 실무에서는 계약서(허가 조건부)를 작성한 뒤 허가 신청을 병행합니다.
③ 신청 주체 — 매수자·매도자 공동 신청 (관할 구청장 등에게 제출)
④ 필요 서류 — 토지거래계약허가신청서, 토지이용계획서, 자금조달계획서, 계약서(안), 도면 등
⑤ 심사 절차 — 서류 검토 → 현장 조사 → 관계 부서 협의
⑥ 허가 결정 — 접수일 기준 보통 15일 이내 (보완 요구 시 연장 가능)
⑦ 이후 관리 — 허가 후 잔금 지급 및 등기 이전 전, 이용의무기간(통상 2~5년)을 준수해야 함
▸ 허가 전 계약은 효력이 없으며, 토지거래허가를 득하지 않고 계약을 체결하면 무효가 됩니다.
▸ 허가 조건부 계약서를 작성할 때는 반드시 “허가 불허 시 계약은 무효로 함” 조항을 명시하세요.
▸ 공동명의, 가족 간 거래 등 특수관계 매매는 실질적 자금 출처를 확인받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 지번이 확정되지 않은 신축부지(분할 예정)도 토지이음로 확인 가능할까요?
Q2. 동일 블록에서 여러 필지를 나눠 사면 면적을 합산하나요?
Q3. 임대 목적(수익형)으로 매수해도 허가가 나올까요?
Q4. 허가를 받고 계약을 취소하거나 변경하면 어떻게 되나요?
Q5. 허가 거부 시 이의신청은 어떻게 하나요?
Q6. 허가구역에서의 증여·상속은 전부 면제인가요?
Q7. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
Q8. 허가 후 일정 변경(예: 용도 변경)을 해도 되나요?
Q9. 공동명의로 매수해도 되나요?
※ 본 글은 국토교통부·지자체 고시 기준을 토대로 한 해설 자료입니다. 최종 효력은 해당 고시문 및 토지이음(구 LURIS) 표기, 관할 부서 유권해석이 우선합니다.